La inspección técnica de tuberías dentro del contexto de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) se ha convertido en un aspecto clave para garantizar la salubridad del edificio, evitar siniestros con elevados costes y prolongar la vida útil del activo.
En edificios residenciales, terciarios e industriales, los diferentes elementos constituyentes de los sistemas de saneamiento (bajantes, colectores horizontales, acometidas, sifones y arquetas) presentan grandes riesgos de filtraciones, atascos, reflujo y contaminación que impactan tanto en la vida útil de la estructura como en la higiene de la comunidad.
En este artículo, te explicamos de forma completa y detallada cómo se realiza la inspección técnica de tuberías aplicada a la ITE, qué métodos y equipos se utilizan (con especial énfasis en las cámaras CCTV), qué patologías se detectan, cómo se documenta para superar la inspección técnica municipal, cuáles son los plazos orientativos, y qué prácticas recomendamos para una gestión proactiva, preventiva y eficiente.
¿Por qué la inspección técnica de tuberías es determinante en la ITE?
La ITE evalúa la seguridad, salubridad, accesibilidad y eficacia constructiva del edificio con objeto de orientar a la propiedad en su deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación. En concreto el capítulo de saneamiento impacta sobre:
- Salubridad interior: Malos olores, presencia de gases tóxicos, proliferación de microorganismos en zonas con presencia de humedades.
- Confort y habitabilidad: Retorno de aguas residuales, desagües obturados, ruidos por golpes de ariete o desprendimientos internos.
- Conservación del patrimonio: Filtraciones que degradan pilares, forjados y obras de fábrica; ataque químico a morteros y hormigones.
- Eficiencia y costes: Una tubería de saneamiento que presenta pérdidas de agua residual dispara los consumos de mantenimiento (limpiezas proactivas y reparaciones de urgencia).
- Riesgo legal y asegurador: Un siniestro por reflujo o rotura puede elevar primas o excluir coberturas si falta mantenimiento preventivo.
Además, muchos ayuntamientos y comunidades autónomas incorporan en sus ordenanzas de ITE o IEE (Informe de Evaluación de Edificios) la verificación del estado de la red de saneamiento y bajantes, especialmente en edificios con antigüedad superior a los 30–50 años o con un historial de incidencias.
A pesar de que los requerimientos técnicos concretos varían en función del municipio, la posibilidad de demostrar que se ha realizado una inspección técnica de tuberías mediante un informe que incluye las correspondientes evidencias técnicas reduce los riesgos de evaluaciones desfavorables, requerimientos e inspecciones condicionadas.
Alcance de la inspección técnica de tuberías en un edificio
Para integrar la inspección técnica de tuberías de saneamiento en la ITE del edificio, el alcance mínimo recomendable incluye:
Inventario y trazado
- Bajantes verticales de aguas residuales y pluviales.
- Colectores y acometidas horizontales en sótanos y aparcamientos subterráneos.
- Arquetas de unión, arquetas sifónicas y pozos de registro.
- Acometidas hacia la red pública.
- Ventilación primaria y secundaria.
Verificación funcional
- Comprobación de caudales y pendientes.
- Verificación de sifones y ventilaciones para evitar depresiones.
- Revisar la ausencia de retorno en episodios de lluvia intensa.
Inspección mediante cámara CCTV
- Registro en vídeo de alta definición del estado interior de las tuberías y otros elementos de la red de saneamiento.
- Localización exacta de las patologías (fisuras, roturas, abombamientos, juntas abiertas, raíces, obturaciones parciales y totales).
- Geolocalización del trazado mediante sonda.
Ensayos complementarios
- Humo para detectar conexiones cruzadas o fugas de ventilación.
- Colorante trazador para comprobar la continuidad de los diferentes tramos.
- Pruebas de estanqueidad mediante aire o agua de tramos de tubería.
- Termografías.
Documentación y plan de actuación
- Informe técnico de inspección que incluya evaluación del estado y recomendaciones de actuación prioritarias.
- Propuesta de rehabilitación de bajantes verticales, tuberías y acometidas horizontales y arquetas.
- Plan de mantenimiento preventivo.
Metodologías y equipos
En la inspección técnica de tuberías de edificios se utilizan diferentes metodologías y equipos.
Inspección técnica con cámara CCTV
La inspección técnica de tuberías mediante equipos de cámara CCTV es la metodología estándar en el ámbito del saneamiento. Sus ventajas son:
- Registro en formato vídeo y fotográfico (sirve como evidencia para la ITE).
- Medición y codificación de defectos según norma internacional (UNE-EN 13508-2).
- Localización exacta de la patología para facilitar reparaciones posteriores.
Tipos de cámaras:
- Cámaras de empuje (tipo push-rod): De aplicación en tramos de tubería con diámetros comprendidos entre los 25 y 220 mm (bajantes verticales y acometidas cortas).
- Cámaras robotizadas (tipo crawler): De aplicación en colectores con diámetros comprendidos entre los 100 y 450 mm (colectores horizontales).
Buenas prácticas:
- Limpieza previa si hay presencia de sedimentos, raíces, restos antrópicos y obturaciones parciales o totales. De esta manera se evita que los sedimentos oculten fisuras, roturas y juntas abiertas.
- Realizar la inspección y registro en vídeo tanto en el sentido del flujo de las aguas residuales como en el sentido inverso.
- Identificación de los diferentes elementos y patologías: entrada de acometida, junta de estanqueidad, cambio de sección, codo, fisura, raíz, etc.
Ensayo de humo
El ensayo de humo consiste en la inyección de humo inocuo en la red para detectar fugas, conexiones erróneas o salidas de olor no deseadas por fallos en la ventilación. Se trata de una metodología eficaz en edificios que presentan patologías de olores sin causas visibles directamente.
Pruebas de estanqueidad
Las pruebas de estanqueidad son muy útiles después de la ejecución de rehabilitaciones de tramos de tubería o cuando se sospecha la existencia de fugas en tramos inaccesibles.
Estas pruebas de estanqueidad se instrumentan con la ayuda de obturadores neumáticos y manómetros digitales, inyectando en el interior de la tubería presión de aire o agua conforme métodos normalizados. Estos ensayos requieren de operarios cualificados y realizar previamente una evaluación de riesgos.
Patologías frecuentes detectadas en la inspección técnica de tuberías
Mediante la inspección técnica de tuberías somos capaces de detectar una serie de patologías entre las que destacamos:
Fisuras longitudinales y transversales
- Causas: Fatiga, asentamientos diferenciales, sobrecargas, degradación y corrosión.
- Riesgo: Filtraciones, entrada de raíces, roturas repentinas.
Juntas abiertas
- Causas: Ejecución incorrecta, movimientos y tensiones térmicas.
- Riesgo: Pérdida de estanqueidad, filtraciones.
Deformaciones en materiales plásticos
- Causas: Compactación deficiente, movimientos del terreno, presencia de cargas puntuales.
- Riesgo: Reducción de la sección, atascos.
Presencia de raíces
- Causas: Fisuras y juntas no estancas con presencia de vegetación.
- Riesgo: Obturaciones parciales y totales, roturas.
Corrosión química por ácido sulfhídrico
- Causas: Ventilación deficiente, presencia de materia orgánica y sulfatos.
- Riesgo: Pérdida de espesor en tuberías de hormigón, desprendimientos.
Asentamientos
- Causas: Pendientes invertidas, puntos bajos con depósito de sedimentos.
- Riesgo: Atascos, olores.
Conexiones cruzadas entre pluviales y residuales
- Causas: Ejecuciones deficientes.
- Riesgo: Sanciones administrativas y sobrecarga de la red en episodios de lluvias intensas.
Elementos obsoletos
- Causas: Bajantes fabricados con fibrocemento.
- Riesgo: Afectaciones críticas a la salud.
Cómo se integra la inspección técnica de tuberías en el proceso ITE
La inspección técnica de tuberías de la red de saneamiento en el desarrollo de la ITE se integra en dos fases fundamentales:
Fase de preparación
- Revisión documental: Lectura y análisis de los planos existentes, actas de mantenimientos anteriores, incidencias, datos relevantes, etc.
- Identificación de accesos: Localización de arquetas y pozos de registro en viviendas, estancias comunitarias, locales y aparcamiento. Solicitud de permisos y coordinación horaria).
- Comunicación a los vecinos: Previsión de horarios de interrupciones temporales en el uso del saneamiento durante los trabajos de inspección y pruebas.
Ejecución de la inspección
- Limpieza hidrodinámica previa de la tubería.
- Inspección con cámara CCTV
- Codificación de elementos, defectos y patologías.
- Realización de ensayos complementarios.
- Levantamiento en planta del trazado inspeccionado.
Informe técnico para la ITE del saneamiento
El informe técnico para la ITE del saneamiento debe ser claro, trazable y comprensible para los técnicos municipales:
- Identificación exacta del edificio y alcance de la inspección.
- Metodología y equipos utilizados en la inspección técnica.
- Inventario de los elementos, tramos, diámetros, materiales y longitudes.
- Daños detectados: Descripción, gravedad, localización y fotografías de detalle.
- Evaluación del riesgo generado por los defectos y patologías detectadas a nivel de salubridad, estructura y funcionalidad del edificio.
- Recomendaciones de actuaciones de forma priorizada: Urgente, importante o a planificar.
- Plan de mantenimiento preventivo indicando puntos críticos y periodicidad.
- Anexos con enlaces a vídeos, planos, croquis, características y descripciones detalladas de diferentes elementos, fichas de patologías, etc.
Periodicidades y mantenimiento preventivo
A pesar de que la ITE se realiza con la periodicidad que marca cada municipio (cada 10–15 años según antigüedad y uso), conviene señalarla que la inspección técnica de tuberías no debe limitarse a ese periodo.
Recomendaciones:
- Bajantes comunitarios: Revisión cada dos años (visual y mediante cámara CCTV) en edificios de más de 10 años o con incidencias recurrentes.
- Colectores y arquetas: Revisión con cámara CCTV cada 3 años y después de fallos en el funcionamiento u olores constantes.
- Limpieza preventiva: Limpieza hidrodinámica anual en comunidades con presencia de grasas y sólidos (locales con negocios de hostelería y cocinas colectivas).
- Ventilaciones: Verificación anual de obstrucciones.
- Control de rehabilitaciones: Después de la rehabilitación de un tramo de tubería, realizar la inspección de aceptación y otra inspección a los 12 meses para validar su comportamiento y planificar inspecciones preventivas periódicas.
Errores comunes que penalizan la ITE
En ocasiones se cometen errores que pueden penalizar el resultado de la ITE. Estos errores son fácilmente evitables si se realiza la inspección técnica de tuberías siguiendo una metodología bien definida. Los errores más frecuentes son:
- No registrar en vídeo la inspección: Las fotos aisladas no son suficientes. La grabación en vídeo aporta continuidad y trazabilidad entre tramos.
- Inspeccionar sin limpiar previamente la tubería: Los sedimentos y las grasas pueden ocultar patologías.
- No localizar los defectos y patologías eleva los costes de rehabilitación por falta de precisión.
- No priorizar las actuaciones propuestas de reparación y mantenimiento puede provocar una toma de decisión incorrecta.
- Errores en las técnicas de rehabilitación propuestas pueden inducir a incompatibilidades.
- No coordinarse con los vecinos del inmueble puede impedir los accesos necesarios a registros en viviendas y aparcamientos, e interferir en las labores de inspección técnica de las tuberías por uso de estas.
